Новорязанское ш., 43 км от МКАД
Заречье дп, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 11 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 21.07.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 65 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 818 тыс. → дом ≈982 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,7 млн / целевая ≈4,23 млн / пессимист. ≈3,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,03 млн ₽, маржа 27 %, ROI 38 %.
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Белоозёрская ≈18,3 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3020
Рейтинг 61/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 75 % | 32.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 363 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 818 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 982 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 367 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Квартал 6-6 дп | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заречье дп | 9 сот. | 619 633 | 68 848 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | М-5 Урал 43-й км | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | М-5 Урал 43-й км | 12,9 сот. | 1 200 000 | 93 023 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертолет-2 СНТ | 7,7 сот. | 700 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | М-5 Урал 43-й км | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вертолет-2 СНТ | 5,4 сот. | 1 100 000 | 203 704 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тихая Заводь дп | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тихая Заводь дп | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вертолет-2 СНТ | 8,2 сот. | 550 000 | 67 073 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 79 146 / 120 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 696 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 461 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 226 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 757 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 027 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Заречье дп | 60 м² | 12,2 сот. | 5 499 000 | 91 650 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заречье дп | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зеленая миля ДНП | 60 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Коробово д. | 60 м² | 15 сот. | 5 950 000 | 99 167 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Квартал 38Б КП | 60 м² | 15 сот. | 7 200 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Вишневый Сад СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Заворово с. | 59,9 м² | 9,1 сот. | 5 370 000 | 89 649 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Григорово д. | 58 м² | 10 сот. | 3 870 000 | 66 724 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | М-5 Урал 46-й км | 57,2 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 73 427 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Заворово с. | 58,8 м² | 9 сот. | 4 990 000 | 84 864 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно, продается дом со всем содержимым, дом теплый, печка в доме удобства на улице материалы для обшивки веранды лежат на участке, колодец, можно даже кур оставить. Торг на месте. Переезд в другой город.