Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Ачкасово с., Воскресенск гор. округ
Дом 30 м², участок 24 сот.
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 51 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 24 сот. = 2,5 млн → дом −351 тыс. ₽, −12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–222 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,82 млн / целевая ≈2,54 млн / пессимист. ≈2,26 млн → от пессимистичной прибыль −172 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Москворецкая ≈1,9 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3018
Рейтинг 24/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 114 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 205 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 501 000 ₽ (24 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −351 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −11 700 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ачкасово с. | 24,5 сот. | 2 290 000 | 93 469 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ачкасово с. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ачкасово с. | 24,5 сот. | 1 790 000 | 73 061 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 125 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ачкасово с. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ачкасово с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ачкасово с. | 9,7 сот. | 1 300 000 | 134 021 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 86 604 / 222 222 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 820 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 679 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 538 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 256 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -171 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ачкасово с. | 32,1 м² | 23 сот. | 2 350 000 | 73 209 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Катунино д. | 32 м² | 25 сот. | 1 700 000 | 53 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Осташово с. | 30 м² | 15 сот. | 1 499 999 | 50 000 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Санино д. | 32,2 м² | 27 сот. | 5 600 000 | 173 913 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Перебатино СНТ | 27,1 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 118 081 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Подлужье д. | 27 м² | 17,3 сот. | 6 000 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Маришкино д. | 31,6 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 189 873 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Степанщино д. | 32 м² | 25 сот. | 1 650 000 | 51 562 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Ручейный КП | 30 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Петровское с. | 32 м² | 15 сот. | 3 200 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю земельный участок 24 сотки со стареньким домом и хоз. Постройкой. Рядом лес, река, церковь, автобусная остановка в шаговой доступности. Деревня газифицирована, газ по границе.