Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Коробчеево с., Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 14,5 сот.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 27.06.2026.
Рейтинг 79/100 · уверенность 59 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 14,5 сот. = 1,7 млн → дом −197 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,45 млн / целевая ≈4 млн / пессимист. ≈3,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,28 млн ₽, маржа 36 %, ROI 56 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Щурово ≈4,4 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3017
Рейтинг 79/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 95 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 026 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 697 000 ₽ (14,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −197 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 940 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Коробчеево с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коробчеево с. | 17,8 сот. | 2 300 000 | 129 213 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коробчеево с. | 11,3 сот. | 800 000 | 70 796 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коробчеево с. | 18 сот. | 2 800 000 | 155 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Коробчеево с. | 13 сот. | 3 100 000 | 238 462 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Коробчеево с. | 17,4 сот. | 1 990 000 | 114 368 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пестриково с. | 14,4 сот. | 3 200 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Кооператор СНТ | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Пестриково с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Пестриково с. | 17,4 сот. | 1 990 000 | 114 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 88 542 / 134 783 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 447 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 225 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 002 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 558 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 283 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Пестриково с. | 50 м² | 11,3 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Сергиевское с. | 50 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Парфентьево с. | 50,6 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 69 170 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Амерево с. | 50 м² | 16 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Амерево с. | 49,4 м² | 17 сот. | 3 000 000 | 60 729 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Чанки с. | 48 м² | 10 сот. | 4 250 000 | 88 542 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 48,6 м² | 13 сот. | 9 000 000 | 185 185 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Чанки с. | 48 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 46 м² | 14 сот. | 6 200 000 | 134 783 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 45,2 м² | 10,5 сот. | 3 699 000 | 81 836 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 1 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Коробчеево. Дом под снос. Участок 14.5 соток. По границе участка газ и электричество. Красивый вид. Удобный подъезд с трассы м5, минуя город.