Новорязанское ш., 53 км от МКАД
Зеленая Роща ДНТ, Раменский гор. округ
Дом 58 м², участок 11,8 сот., 1995 год.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 15.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈281 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 53 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,27 млн / целевая ≈4,75 млн / пессимист. ≈4,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,78 млн ₽, маржа 42 %, ROI 73 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Бронницы ≈1,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №3014
Рейтинг 84/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 71 % | 5.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 281 349 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 320 000 ₽ (11,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Южный дп | 7,7 сот. | 3 200 000 | 415 584 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Южный дп | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юрово д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юрово д. | 50 сот. | 18 000 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юрово д. | 8,8 сот. | 2 500 000 | 284 091 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрово д. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрово д. | 14 сот. | 4 600 000 | 328 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрово д. | 8 сот. | 2 850 000 | 356 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрово д. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрово д. | 23 сот. | 6 450 000 | 280 435 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 89 283 / 126 667 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 273 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 009 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 746 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 218 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 783 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 73 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Юрово д. | 60 м² | 16 сот. | 7 600 000 | 126 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Лисицыны Лужки КП | 58 м² | 6 сот. | 6 290 000 | 108 448 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юрово д. | 55,8 м² | 14,1 сот. | 5 500 000 | 98 566 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.2 км | Якорь СНТ | 57 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 101 754 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вымпел СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 57 143 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | ЦИТО СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 499 000 | 74 983 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Радуга СТСН | 60 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лисицыны Лужки КП | 60 м² | 7 сот. | 5 990 000 | 99 833 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Лисицыны Лужки КП | 56 м² | 16 сот. | 4 300 000 | 76 786 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дружба пос. | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 24.05.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.06.2026 | 1 500 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в ДНП "Зеленая миля". Участок 11.79 соток. Дом 58 кв.м. каркасный. В доме две комнаты, кухня, терраса, место для с/у. Коммуникации: вода в колодце (6 колец). Туалет уличный. Участок сухой, огорожен. наxoдится в 40 км от МКAД и имeeт закрытую, тиxую, уютную тepриторию. Отличная транспортная доступность. Подъезд к дому круглогодичный. Соседи живут круглогодично. Свободная продажа. В нашем агентстве есть собственный брокер, который бесплатно проконсультирует и поможет с одобрением ипотеки- шанс одобрения 90%. Код пользователя: 198497 Номер в базе: 12746817