Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Сапроново КП, Ступино гор. округ
Дом 40 м², участок 8,1 сот.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 16.04.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 535 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,94 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −104 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Лесные Дары ≈5,6 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №3013
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 76 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 37 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 535 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 415 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубок СНТ | 6 сот. | 399 000 | 66 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сапроново с. | 9,4 сот. | 840 000 | 89 362 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сапроново с. | 9,5 сот. | 750 000 | 78 947 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сапроново-2 СНТ | 9,4 сот. | 850 000 | 90 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечная Поляна СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сапроново-2 СНТ | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сапроново с. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сапроново с. | 12 сот. | 790 000 | 65 833 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сапроново-2 СНТ | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дъяковское СНТ | 24 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 737 / 74 390 / 114 286 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 942 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 795 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 648 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 354 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -103 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Мещерино с. | 40,7 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 63 882 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Мещерино с. | 41 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 65 854 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Мещерино с. | 41 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 58 537 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Марьинка с. | 41 м² | 12 сот. | 3 400 000 | 82 927 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сапроново КП | 35 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 114 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Мещерино СНТ | 36 м² | 8 сот. | 3 250 000 | 90 278 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Булгаково д. | 36 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 100 000 | в продаже 17.09.2026 | сохраненная копия |
| 6.8 км | Северка-2 сад. уч. | 42 м² | 8 сот. | 4 800 000 | 114 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Марьинка-3 СНТ | 38 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 44 737 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Максимовка ДНТ | 40,8 м² | 6,3 сот. | 2 300 000 | 56 373 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.06.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 117401685 Агентство недвижимости "Домус" предлагает купить двухэтажный дом площадью 40 кв.м, площадь участка 8.1 сотка. Участок находится в лесной зоне, следовательно свежий воздух и радость глаз будет сопровождать вас изо дня в день. В доме ВОЗМОЖНА ПРОПИСКА. Отличный вариант как для дачи, так и для ПМЖ с дальнейшем строительством. Колодец, бойлер на 90 литров. Электричество 15 кВт. Участок выровнен, ворота откатные из профлиста, перед воротами организовано парковочное место. КН: 50:33:0000000:92451 Коттеджный поселок закрытого типа, доступ только у жильцов и их желанных гостей. Ежемесячные взносы 1450 рублей.