Новорязанское ш., 88 км от МКАД
Пестриково с., Коломенский гор. округ
Дом 40 м², участок 9,5 сот., бревно.
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 27.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈99 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–232 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈600 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 Долю») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Щурово ≈2,8 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3011
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 50 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 592 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Коробчеево с. | 17,4 сот. | 1 990 000 | 114 368 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пестриково с. | 14,4 сот. | 3 200 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пестриково с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пестриково с. | 17,4 сот. | 1 990 000 | 114 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пестриково с. | 3 сот. | 280 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пестриково с. | 3 сот. | 570 000 | 190 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коробчеево с. | 13 сот. | 3 100 000 | 238 462 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Коробчеево с. | 18 сот. | 2 800 000 | 155 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Коробчеево с. | 11,3 сот. | 800 000 | 70 796 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сергиевский пос. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 100 000 / 232 326 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 Долю») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 Долю») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Сергиевское с. | 42 м² | 13 сот. | 3 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Взлет СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 40,9 м² | 7,6 сот. | 8 500 000 | 207 824 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | 42 м² | 7,5 сот. | 3 900 000 | 92 857 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 45,2 м² | 10,5 сот. | 3 699 000 | 81 836 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | 40 м² | 14 сот. | 4 850 000 | 121 250 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | 42,2 м² | 5,6 сот. | 6 599 000 | 156 374 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | 36 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 102 778 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Амерево с. | 36 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Амерево с. | 43 м² | 7,5 сот. | 9 990 000 | 232 326 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 050 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 050 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам 1/2 Долю В Жилом Доме. ! Реальному Покупателю Возможен Торг! -Коломенский район, село Пестриково, улица Советская. - бревенчатый дом, общая площадь доли 35 кв. М., - отдельный вход, две комнаты. - коммуникации: электричество заведено в дом, отопление печное, (газ и центральный водопровод по границе участка). - участок 9,5 соток. - всё документы готовы к продаже, быстрый выход на сделку. - в селе вся развитая инфраструктура и остановки общественного транспорта (10 минут до центра города Коломна).