Новорязанское ш., 40 км от МКАД
Александрово КП, Раменский гор. округ
Дом 72 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 29.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 665 тыс. → дом ≈2,83 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,28 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль −794 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Барыбино ≈20,6 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3003
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 665 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 835 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заворово с. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулинские Зори СНТ | 11 сот. | 880 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулинские Зори СНТ | 12,5 сот. | 2 000 000 | 160 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулинские Зори СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Меркурий ДНТ | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никулинский хуторок ДНП | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Меркурий ДНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никулино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никулинский хуторок ДНП | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубрава ДНП | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 319 / 55 446 / 107 231 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 276 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 062 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 848 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 421 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -794 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Заворово с. | 72 м² | 6 сот. | 1 175 000 | 16 319 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Марьина Роща ДНП | 75 м² | 10 сот. | 5 800 000 | 77 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Строитель СНТ | 72 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 76 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Штурвал СНТ | 74 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 21 622 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Буран СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубрава ДНП | 80 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ласковый Май СНТ | 67 м² | 6 сот. | 2 489 000 | 37 149 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Марьина Роща ДНП | 65 м² | 10 сот. | 6 970 000 | 107 231 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Эковита-Аква КП | 71,7 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 68 340 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Заворово с. | 78,5 м² | 8 сот. | 4 780 000 | 60 892 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бревна 6/9, построенный в 2025 годудом оформлен, возможна прописка. Просторные комнаты с косметическим ремонтом создают комфортную атмосферу. На первом этаже расположена кухня с современной бытовой техникой и обеденной зоной. Гостиная оборудована удобным диваном и телевизором с кабельным ТВ. В доме есть спальня, оформлена в светлых тонах и оснащена необходимой мебелью. Санузел находится внутри дома. На территории имеется баня, что станет отличным дополнением для отдыха. Дом подключен к электрическому отоплению, водоснабжение осуществляется через колодец, а канализация представлена септиком. Участок площадью 7 соток позволяет наслаждаться природой и проводить время на свежем воздухе. Транспортная доступность обеспечена благодаря близости остановки общественного транспорта. Рядом расположен магазин, что делает проживание здесь еще более удобным.