Новорязанское ш., 74 км от МКАД
Губастово д., Коломенский гор. округ
Дом 47,4 м², участок 17 сот., газоблок.
Цена 2,89 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 850 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 58 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈948 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,06 млн / целевая ≈3,65 млн / пессимист. ≈3,25 млн → от пессимистичной прибыль −158 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Пески ≈1,6 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3002
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 850 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 040 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 038 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Губастово д. | 11 сот. | 1 470 000 | 133 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Губастово д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восход СНТ | 16 сот. | 960 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Губастово д. | 19 сот. | 600 000 | 31 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Губастово д. | 4 сот. | 280 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пески СНТ | 6 сот. | 2 462 400 | 410 400 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Губастово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пески СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губастово д. | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Губастово д. | 27 сот. | 1 050 000 | 38 889 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 948 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 000 / 78 704 / 84 257 |
| цена объекта | 2 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 456 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 059 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 856 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 653 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 247 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -157 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Губастово д. | 50 м² | 17 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Новоселки д. | 54 м² | 15 сот. | 4 250 000 | 78 704 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 45,1 м² | 9,7 сот. | 3 800 000 | 84 257 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 890 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 890 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134999131 Продажа Земельного Участка Для Постройки Дома. Площадь 17 Соток. Московская обл., г. О. Коломна, д. Губастово, 94А. Характеристика земельного участка: Кадастровый номер 50:34:0010204:903. Общая площадь земельного участка 1700 м2. Участок находится в собственности физического лица на основании договора купли-продажи земельного участка 164/17. Категория земель земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования ЗУ: для ведения личного подсобного хозяйства. В наличии градостроительная документация: Гпзу. Технические условия(газ, электричество и водоотведение). Описание: Предлагаем Вашему вниманию ровный участок с удобным подъездом с двух сторон, обеспеченным асфальтовой дорогой, что создает отличные условия для застройки. На территории участка расположен: одноэтажный дом площадью 47,4 м2 (кадастровый номер 50:34:0010204), построенный из газосиликата, который установлен на надежном ленточном фундаменте глубиной 60 см. Крыша имеет вальмовую четырехскатную конструкцию, что открывает возможности для обустройства мансардного этажа. В доме установлены пластиковые окна Пвх, что обеспечивает отличную тепло- и звукоизоляцию. На объекте проведены все необходимые коммуникации: действующий газ (достаточно просто подключить), а также электричество мощностью 10 квт (счетчик установлен на столбе, в дом не заведено). По периметру участка залит бетонный фундамент под забор, частично установлены столбы, что позволяет быстро завершить обустройство территории. Инфраструктура района хорошо развита: в 800 метрах расположен детский сад, а в непосредственной близости находится остановочный пункт маршрутных транспортных средств Воскресенск-Коломна, откуда курсирует автобус 36. В полутора километрах от участка находится железнодорожная станция Пески. В окрестностях работают сетевые продовольственные магазины Пятерочка, Магнит и Дикси, а также алкомаркет Красное и белое. Для обеспечения медицинской помощи в районе функционирует фельдшерский амбулаторный пункт, где можно получить первичную доврачебную медико-санитарную и паллиативную помощь. Кроме того, приятным природным фактором является близость реки Мезенка и крупных озер, что создает отличные условия для рыбалки и купания в летнее время. Собственник объекта профессионально специализируется на установке и наладке систем отопления, водопровода и канализации, поэтому реальным покупателям будет предоставлена квалифицированная помощь в этих вопросах. По вопросам покупки квартиры обращайтесь в агентство "Сто ключей" г. Коломна, Окский пр-т 12. Специалист по операциям с недвижимостью Александр Андреевич Ильин.