Новорязанское ш., 86 км от МКАД
Михали д., Егорьевск гор. округ
Дом 130 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 29.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 52/100 · уверенность 59 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 646 тыс. → дом ≈1,25 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈2,6 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,34 млн / целевая ≈5,7 млн / пессимист. ≈5,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈855 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈9,6 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3001
Рейтинг 52/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 41 % | 18.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 13.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 095 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 646 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 254 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 646 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Михали д. | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михали д. | 21 сот. | 1 100 000 | 52 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Михали д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михали д. | 18 сот. | 1 250 000 | 69 444 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михали д. | 11,8 сот. | 1 150 000 | 97 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михали д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михали д. | 10 сот. | 340 000 | 34 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михали д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михали д. | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михали д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 45 000 / 99 991 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 338 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 021 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 704 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 070 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 855 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Михали д. | 120 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Барсуки д. | 107,5 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 32 558 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Михали д. | 94 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 65 957 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Холмы д. | 148,7 м² | 9,9 сот. | 21 000 000 | 141 224 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Васютино д. | 125 м² | 11,5 сот. | 6 900 000 | 55 200 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Барсуки д. | 100 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Русаки д. | 100 м² | 17 сот. | 9 999 000 | 99 990 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 112 м² | 9 сот. | 11 199 000 | 99 991 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Жучата д. | 147 м² | 8 сот. | 6 100 000 | 41 497 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Боярское-2 СНТ | 101 м² | 13 сот. | 3 700 000 | 36 634 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 250 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный дом из бревна площадью 130 м2, построенный в 2015 году. Расположен на участке 15 соток, категория земель земли населенных пунктов. Дом одноэтажный с тремя комнатами и мансардой. На территории есть возможность подключения газа по границе участка. До ближайшей остановки общественного транспорта можно добраться пешком. В шаговой доступности школа, детский сад, магазины. Отличный вариант для проживания и отдыха от городской суеты. Без долгов и обременений. Прямая продажа. Оперативны показ.