Новорязанское ш., 32 км от МКАД
Долина СНТ, Раменский гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., кирпич, 2014 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 17.10.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 60 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 668 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 68 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,31 млн / целевая ≈3,88 млн / пессимист. ≈3,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈956 тыс. ₽, маржа 28 %, ROI 38 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈16,6 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: агентство · страница объекта №3
Рейтинг 64/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 77 % | 38.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 668 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 532 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 556 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Долина СНТ | 6,2 сот. | 2 300 000 | 370 968 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дор-2 СНТ | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Долина СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дор д. | 7 сот. | 805 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дор д. | 8 сот. | 880 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дор д. | 31 сот. | 6 000 000 | 193 548 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Раменский ТИЗ | 16 сот. | 5 659 000 | 353 688 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вишняково д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вишняково д. | 11 сот. | 2 297 000 | 208 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вишняково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 949 / 110 000 / 125 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 308 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 093 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 877 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 446 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 956 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Строитель СНТ | 39 м² | 6,2 сот. | 2 650 000 | 67 949 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Истомиха СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Новое с. | 36 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Строитель СНТ | 35,6 м² | 3,7 сот. | 4 300 000 | 120 787 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Каменный Цветок СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146332524 Уютная дача в престижном СНТ "Дор", расположенном всего в 45 км от Москвы по бессветофорному и беспробочному Новорязанскому шоссе, обеспечит полноценный летний отдых от городской суеты. Подъезд с трассы через деревню Нестерово и Дор. Въезд на территорию через шлагбаум с пульта. Сторожа работают круглый год, на территории СНТ свой магазин и контейнер для мусора. Зимой дороги чистят, подъезд круглогодичный! Все для отдыха на природе: рыбалка, грибы, купание в водоёмах. 1 этаж кирпичный, мансарда и терраса из дерева. Изнутри обшит вагонкой. Окна ПВХ. Эл-во в доме. На участке колодец (9 колец). Дом оборудован биотуалетом. Членские взносы всего 6 тысяч рублей в год. Один взрослый собственник. В собственности более 5 лет. Кадастровые номера. Участок: 50:23:0040816:312. Дача: 50:23:0040815:560