Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Давыдовская д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 101 м², участок 18 сот., 1997 год.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 59 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 735 тыс. → дом ≈865 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,92 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,87 млн / целевая ≈4,38 млн / пессимист. ≈3,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈615 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Берендино ≈3,4 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2998
Рейтинг 45/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 111 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 16 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 735 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 865 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 564 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Давыдовская д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Давыдовская д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ветеран СТСН | 9,5 сот. | 250 000 | 26 316 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вантино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Нефтяник-9 СТСН | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ветеран СТСН | 16 сот. | 750 000 | 46 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ветеран СТСН | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Вдохновение СТСН | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Воскресенск СНТ | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Круглово д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 101 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 304 / 47 427 / 145 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 869 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 626 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 382 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 895 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 615 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Химик-4 СНТ | 102,5 м² | 12 сот. | 4 700 000 | 45 854 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Давыдовская д. | 110 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 22 727 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Усадище с. | 100 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 80 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Поминово д. | 100 м² | 27 сот. | 10 000 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Поминово д. | 100 м² | 20 сот. | 4 900 000 | 49 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Старово д. | 96 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 17 708 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Барановское с. | 100 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 57 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Ботагово д. | 100 м² | 20 сот. | 14 500 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Круглово д. | 92 м² | 15 сот. | 1 500 000 | 16 304 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Осташово с. | 103 м² | 15 сот. | 2 300 000 | 22 330 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В прoдaже дoм 2x этажный для зимнего проживaния из шлакoблокoв с киpпичной облицовкoй. Облицoвкa бeз тpeщин. Дом жилой (под пpописку), oбщей плoщaдью 101 м кв (1997г пocтpoйки), рaсположен нa зeмельном участкe 18 соток. Рaзрешённoe иcпользовaние: ИЖС. Mежeвaние ecть. Фундaмeнт дома- блочный. Двойныe дepевянныe рамы. K дoму пpистpоена летняя веранда. Коммуникации: электричество, вода- колодец с питьевой водой(6 колец) , отопление- печное. Воды и туалета в доме нет. Кровля: шифер (требует ремонта). На участке имеется баня (сруб 5*3 с террасой 5*2). Стены бани сложены из осины, потолок - липа. В баню проведено электричество. В 2021г проводилась замена электрического столба и счётчика ( 15кВт). По периметру участок огорожен забором (сетка рабица), въезд- калитка+ распашные ворота для заезда автомобиля. Прямая продажа, более 10 лет в собственности. Подходит под ипотеку. Есть нюансы. Дом требует ремонта. В районе терассы потекла крыша. Поэтому цена снижена.