Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Ачкасово с., Воскресенск гор. округ
Дом 57 м², участок 24 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 29.04.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 24 сот. = 2,5 млн → дом ≈399 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 54 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,83 млн / целевая ≈3,45 млн / пессимист. ≈3,06 млн → от пессимистичной прибыль −441 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −13 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — есть.
До ст. Москворецкая ≈1,9 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2996
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 205 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 501 000 ₽ (24 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 399 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ачкасово с. | 24,5 сот. | 2 290 000 | 93 469 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ачкасово с. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 125 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ачкасово с. | 24,5 сот. | 1 790 000 | 73 061 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ачкасово с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ачкасово с. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пенсионер СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 167 / 61 404 / 69 643 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 830 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 638 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 447 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 064 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -441 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | 58 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 65 517 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | 56 м² | 12 сот. | 5 200 000 | 92 857 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Ачкасово с. | 63 м² | 13 сот. | 3 650 000 | 57 937 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Елино д. | 55 м² | 19 сот. | 3 100 000 | 56 364 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 57 м² | 12,1 сот. | 3 600 000 | 63 158 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | 57 м² | 12,1 сот. | 3 400 000 | 59 649 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | 56 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 69 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Черкизово с. | 60 м² | 17 сот. | 3 250 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Катунино д. | 54 м² | 15 сот. | 5 350 000 | 99 074 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 56 м² | 20 сот. | 3 800 000 | 67 857 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 23.07.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.10.2025 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.11.2025 | 2 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 13.03.2026 | 2 950 000 (+150 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 24 сот с домом, в доме есть газ, центральное водоснабжение, дом очень старый, но приведен в приглядый вид, летом можно жить. Асфальтированная дорога. Удобное расположение до центра города 15 мин на авто, так же до ближайшей жд станции 10-15 мин, до остановки общественного транспорта 5 мин пешком. Только Наличные, Ипотеку, Мат Капитал Не Рассматриваю!