Новорязанское ш., 85 км от МКАД · земля с домом
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 15 м², участок 4,7 сот.
Дом по описанию: «На участке дачный дом 15 кв. М. Напишите пришлю схему и фото.»
Цена 1,05 млн ₽; цена не менялась с 24.07.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈400 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,11 млн / целевая ≈998 тыс. / пессимист. ≈887 тыс. → от пессимистичной прибыль −106 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2994
Рейтинг 14/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 6 % | 0.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 400 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 882 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 6 сот. | 2 370 000 | 395 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 1 623 000 | 270 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 3 сот. | 2 200 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 9,4 сот. | 4 300 000 | 457 447 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7 сот. | 2 999 000 | 428 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 7 сот. | 6 780 000 | 968 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 8,5 сот. | 2 499 999 | 294 118 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 8 сот. | 13 500 000 | 1 687 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 18 сот. | 11 000 000 | 611 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 600 / 75 000 / 125 000 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 109 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 054 000 ₽ |
| продажа: целевая | 998 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 887 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -105 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 15 м² | 3,7 сот. | 399 000 | 26 600 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Околица СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Коломзавод-3 СНТ | 15 м² | 2,5 сот. | 799 000 | 53 267 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Галина СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Пчелка-2 СНТ | 15 м² | 5,3 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Коломзавод-2 СНТ | 16 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 16 м² | 6 сот. | 999 000 | 62 438 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12,5 м² | 3,5 сот. | 350 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Новое СНТ | 12 м² | 5,5 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2026 | 1 050 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 1 050 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Удобное расположение в черте города. Снт. "Победа" на автоматических дверях/воротах. Участок расположен у заднего выхода в обустроенный Лесопарк имени 50-летия Октября Имеется: скважина (72 метра), сваи под дом/баню, свет. Чистая документация: Кадастровый номер участка: 50:57:0080101:392. Кадастровый номер дома: 50:57:0080101:2089. На участке дачный дом 15 кв. М. Напишите пришлю схему и фото.