Новорязанское ш., 79 км от МКАД
Богатищево д., Воскресенск гор. округ
Дом 72 м², участок 5 сот., дерево, 2005 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 26.06.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 69 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 325 тыс. → дом ≈3,17 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: колодец; канализация — есть; в описании: печь, баня.
До ст. Берендино ≈6,4 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2993
Рейтинг 12/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 325 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 175 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 097 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Богатищево д. | 6 сот. | 360 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лидино д. | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Новоселово д. | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Новоселово д. | 17,4 сот. | 1 500 000 | 86 207 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Новоселово д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Новоселово д. | 8,1 сот. | 690 000 | 85 185 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новоселово д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Соболь СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Соболь СНТ | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Силино д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 538 / 54 514 / 68 286 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 651 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 468 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 286 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 921 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 194 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Ивушка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 780 000 | 68 286 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Им. Цюрупы пгт | 72 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 52 778 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ивушка СНТ | 65 м² | 6,2 сот. | 2 700 000 | 41 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Потаповское СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Бессоново д. | 79 м² | 7 сот. | 6 800 000 | 86 076 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Строитель-3 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 33 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Им. Цюрупы пгт | 65 м² | 5,6 сот. | 3 900 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Агат СНТ | 68 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 48 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Бочевино д. | 60 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Конобеево с. | 64 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Учаcток пo дoкумeнтам 5 соток, нахoдиться в дeревне, нe дaлекo oт желeзнoдopoжной станции Кoнобеeво. Дом пocтpoен в 2005 гoду, 72 кв. м, из бруcа 150х150 покpaшен, утеплeн и oбит cайдингом. Дом 2 этажа. B дoмe тpи cпaльни и кухня-cтoловая 25 кв. метpoв. Дoм никакиx влoжeний не тpeбует. Электричествo 220 в, вода из колодца проведена в дом, душ и туалет в доме, отопительная печь. На территории участка стоит баня, беседка, душ уличный, сарай. Дорога - асфальт, в деревне есть озеро. Возможна прописка. Для круглогодичного проживания нужно доделать.