Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Ясная Поляна ТСН, Раменский гор. округ
Дом 64,5 м², участок 9 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 20.03.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 56 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 705 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 38 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,19 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,38 млн / целевая ≈3,04 млн / пессимист. ≈2,7 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Непецино ≈13 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2992
Рейтинг 22/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 0.9 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 362 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 705 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 294 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 566 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ясная Поляна ТСН | 11,6 сот. | 1 100 000 | 94 828 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степановское с. | 12,5 сот. | 1 250 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ясная поляна дп | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степановское с. | 22,5 сот. | 1 990 000 | 88 444 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ясная поляна дп | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степановское с. | 22,5 сот. | 1 749 000 | 77 733 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степановское с. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степановское с. | 7,2 сот. | 550 000 | 76 389 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степановское с. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степановское с. | 8,1 сот. | 650 000 | 80 247 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 190 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 62 262 / 116 000 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 378 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 209 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 040 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 702 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 037 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Лысцево д. | 56 м² | 10 сот. | 3 485 000 | 62 232 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Булгаково КП | 80 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Натальино-4 СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 990 000 | 62 292 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Южное СНТ | 80 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 75 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Натальино д. | 48 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Солнечный ДНП | 50 м² | 6,5 сот. | 5 800 000 | 116 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.03.2025 | 2 999 999 | история площадки |
| 05.07.2025 | 2 850 000 (−149 999) | история площадки |
| 04.09.2025 | 2 650 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.09.2025 | 2 750 000 (+100 000) | история площадки |
| 31.01.2026 | 3 000 000 (+250 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 999 000 (−301 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с домом и баней в Днп "Ясная Поляна". Въезд на территорию через автоматические ворота. Территория оснащена системой видеонабюдения и находится под охраной. В 300-400 метрах от участка есть пруд для купания и рыбалки, грибной лес в пешей доступности. С крыльца дома видна "Благовещенская церковь". Участок 8,6 соток по документам, в реальности около 10. На участке дом 64,5 м 4 комнаты. Оформлен, как жилой, можно зарегистрироваться, прописаться. Дом каркасный, Осб панели, 20 см. Утеплитель. Снаружи сайдинг, внутри обшит вагонкой. Полы шпунтованная доска +утеплитель. Фундамент- бетонные блоки. Баня -сруб 3×4 с пристроенной верандой 2×4, баню можно использовать как отдельный дом. Хозблок сарай+ туалет( выгребная яма). Курятник с огороженной территорией. Теплица, поликарбонат 6×3. Колодец на водяной жиле ( отличная вода). Стоянка на 2 машины, отсыпана щебнем. Участок приподнят- завезено 10 камазов земли. Заменил всю электрику в 2024 году. Можно зимовать, обогрев от калориферов. Собственник один. Агентам, агенствам, риелторам- не беспокоить, есть свой агент.