Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Мосэнерго-1 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 57 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 4,4 млн; первая цена 4,4 млн ₽ от 25.04.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 510 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 38 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −440 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Осёнка ≈5,6 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2991
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 510 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 340 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 053 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Проводник пос. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Проводник пос. | 10 сот. | 899 999 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Проводник пос. | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Проводник пос. | 24 сот. | 1 995 000 | 83 125 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Борисовское д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Борисовское д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Борисовское д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 462 / 70 935 / 120 482 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 653 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 470 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 288 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 922 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -440 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Индустрия пос. | 60 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Рябинка СНТ | 65 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 38 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Мичуринец-2 СТ | 60 м² | 6,7 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Никульское с. | 63,1 м² | 5,6 сот. | 5 000 000 | 79 239 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Борисовское д. | 41,5 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 120 482 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ворыпаевка д. | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | 49,2 м² | 5,1 сот. | 3 490 000 | 70 935 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.04.2025 | 4 400 000 | история площадки |
| 20.05.2025 | 3 950 000 (−450 000) | история площадки |
| 27.05.2025 | 3 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.08.2025 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.09.2025 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 07.10.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 000 000 (−400 000) | история площадки |
| 16.01.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.02.2026 | 2 650 008 (−149 992) | история площадки |
| 08.02.2026 | 2 800 000 (+149 992) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 850 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дача, в лесу, птички, тишина, вам будут обеспечивать наслаждаться природой, на участке стоит дом теплый, можно эксплуатировать даже зимой, не большая баня, туалет, и гараж, дачей пользовались, ухаживали, соседи хорошие, тихие спокойные, подъезд асфальт, и немного грунтовки, дорогу чистят зимой, электричество в доме (автоматы на каждое отведение) вода постоянно имеется, печь выложенная еще советсяким мастером, участок ухожен имеются насаждения, все подробности по телефону, оперативный показ.