Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Апраксино д., Коломенский гор. округ
Дом 90 м², участок 5,5 сот., кирпич.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 29.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 18/100 · уверенность 45 %
Земля рядом ≈99 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 39 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Карасёво ≈5,9 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2990
Рейтинг 18/100 · уверенность 45 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 8 (разброс ₽/м² 123 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 5.4 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 864 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Апраксино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Апраксино д. | 9 сот. | 2 050 000 | 227 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Апраксино д. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Апраксино д. | 10,4 сот. | 1 150 000 | 110 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Апраксино д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Апраксино д. | 10,4 сот. | 1 650 000 | 158 654 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Апраксино д. | 11 сот. | 1 050 000 | 95 455 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Михеево пос. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Михеево пос. | 23 сот. | 2 150 000 | 93 478 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Михеево пос. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 571 / 58 950 / 114 286 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | 94 м² | 6 сот. | 8 950 000 | 95 213 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | 95 м² | 6 сот. | 9 700 000 | 102 105 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Колосок СНТ | 73,2 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 77 186 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Здоровье СНТ | 70 м² | 5,3 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Колосок СНТ | 70 м² | 5,5 сот. | 2 850 000 | 40 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Лесной пос. | 65 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Трегубово д. | 70 м² | 6 сот. | 2 749 999 | 39 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 70 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Часть дома, асфальтированный подъезд.