Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Карповская д., Егорьевск гор. округ
Дом 80 м², участок 4,7 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 06.07.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 58 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 4,7 сот. = 144 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 28 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,32 млн / целевая ≈3,89 млн / пессимист. ≈3,46 млн → от пессимистичной прибыль −69 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; канализация — есть; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Хорошово ≈21,6 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2988
Рейтинг 11/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 6 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 713 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 144 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 356 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Карповская д. | 21 сот. | 2 000 000 | 95 238 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Карповская д. | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Карповская д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Карповская д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Карповская д. | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березняки д. | 13 сот. | 450 000 | 34 615 | в продаже 13.10.2020 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Раменки с. | 17 сот. | 500 000 | 29 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Раменки с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Раменки с. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Раменки с. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 125 / 57 414 / 90 556 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 320 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 104 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 888 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 456 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -69 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Березка-1 СНТ | 72 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Надежда СНТ | 77,3 м² | 6,4 сот. | 7 000 000 | 90 556 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Пирочи с. | 74 м² | 3 сот. | 4 900 000 | 66 216 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Изумруд СНТ | 64 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 28 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2197250. В продаже новый двухэтажный дом площадью 80 кв. Метров на земельном участке 5 соток. Дом блочный, построен в 2021 году. На первом этаже санузел с душевой кабиной, кухня и комната. На втором этаже две комнаты. Окна пластиковые. К дому подведена центральная вода, электричество, канализация. Газ планируется в этом году. Участок Ижс, правильной формы, отмежёван, огорожен, разработан. Прямая продажа.