Новорязанское ш., 41 км от МКАД
Приозерье КП, Раменский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот.
Цена 1,37 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 57 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 430 тыс. → дом ≈940 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,16 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,68 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈480 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Цибино ≈16,6 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2987
Рейтинг 44/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 430 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 940 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 429 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | М-5 Урал 46-й км | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | М-5 Урал 46-й км | 26 сот. | 950 000 | 36 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Григорово д. | 10,2 сот. | 10 900 000 | 1 068 627 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Григорово д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | М-5 Урал 46-й км | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Григорово д. | 10 сот. | 1 040 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Григорово с. | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Григорово с. | 9 сот. | 1 125 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Григорово с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 090 / 53 916 / 108 538 |
| цена объекта | 1 370 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 164 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 681 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 497 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 313 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 945 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 480 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Марьина Роща ДНП | 69,6 м² | 6 сот. | 3 320 000 | 47 701 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Горка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 67 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 82 090 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Русское поле СНТ | 66,9 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 47 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Рекорд СНТ | 68,4 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 40 205 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Рассвет-Натальино СНТ | 65 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 33 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Нива СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Строитель СНТ | 67 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 32 090 | снято (цена объявления) 30.07.2026 | сохраненная копия |
| 5.1 км | Горка пос. | 63,7 м² | 6,6 сот. | 4 000 000 | 62 794 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Маяковский ТСН | 69,1 м² | 8,8 сот. | 7 500 000 | 108 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 1 370 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 370 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача площадью 70 м2 с двумя этажами, построенная в 2010 году. Дом построен из разных материалов. В наличии четыре комнаты, косметический ремонт. На участке есть баня. Для водоснабжения используется колодец, а интернет обеспечивается через Wi-Fi. Участок категории фермерское хозяйство предоставляет возможности для ведения хозяйства. Территория вокруг дома требует благоустройства, статус земли сельхоз, оформлена только земля под сельхоз использования. Дача стоит на месте, можно жить если сделать косметический ремонт, привести все в порядок и утеплить как следует плюс сделать отопление трубы. Все вопросы по телефону или в чат. Торг небольшой.