Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Химик-3А СТСН, Воскресенск гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,15 млн ₽; цена не менялась с 26.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 456 тыс. → дом ≈694 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 31 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,18 млн / целевая ≈1,06 млн / пессимист. ≈945 тыс. → от пессимистичной прибыль −632 тыс. ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Хорлово ≈4,5 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2984
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 9.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 6.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 980 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 456 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 694 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Химик-3А СТСН | 9,9 сот. | 349 000 | 35 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Елкино д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Елкино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елкино д. | 17 сот. | 1 250 000 | 73 529 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елкино д. | 7,6 сот. | 1 150 000 | 151 316 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елкино д. | 16,6 сот. | 1 950 000 | 117 470 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 556 / 43 333 / 51 667 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 181 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 122 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 063 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 945 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -632 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Химик-3А СТСН | 36 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 30 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Фетровщик СНТ | 28,7 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 38 328 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Отдых СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Химик-6 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Химик-3 СНТ | 24 м² | 6 сот. | 950 000 | 39 583 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Перхурово СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 147 000 | 45 880 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Пенсионер СНТ | 25 м² | 6,6 сот. | 1 150 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Прометей СНТ | 38,4 м² | 6 сот. | 2 899 999 | 75 521 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 1 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Снт Химик 3А. Земельный участок-6 соток. Участок ровный, плодовитая земля. Дом 1-этажный. Построен в 2020 году. Отдельно стоит хоз блок на участке. По коммуникациям: Поливочная вода на участке, электричество подключено. Рядом с Снт-остановка общественного транспорта. Звоните, отвечу на все Ваши вопросы.