Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Починки СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 45 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 232 тыс. → дом ≈1,07 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 20 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,28 млн / целевая ≈1,15 млн / пессимист. ≈1,02 млн → от пессимистичной прибыль −983 тыс. ₽, маржа −96 %, ROI −49 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Чёрная ≈20,5 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2980
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 936 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 232 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 068 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Починки СНТ | 9 сот. | 349 000 | 38 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Починки-2 СНТ | 40 сот. | 2 800 000 | 70 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Починки-2 СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Починки-2 СНТ | 30 сот. | 1 850 000 | 61 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Раменки с. | 13,8 сот. | 490 000 | 35 507 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раменки с. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раменки с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раменки с. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Раменки с. | 17 сот. | 500 000 | 29 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Раменки с. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 29 167 / 65 672 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 278 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 214 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 150 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 022 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -983 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −96 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Починки СНТ | 40 м² | 8,6 сот. | 1 099 000 | 27 475 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Починки СНТ | 36 м² | 10 сот. | 1 050 000 | 29 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Вишня СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Зарудня д. | 50,1 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 59 880 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раменки с. | 33,5 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 65 672 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ландыш СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Чернолесье СНТ | 40 м² | 7,4 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю свою уютную дачу в снт Починки. Место тихое, спокойное, вдали от дорог, трасс и суеты. Дом летний, в прекрасном состоянии, полностью укомплектован и готов для проживания, мебель вся остается. В доме три спальни, кухня и кладовка. Забор с трех сторон сетка рабица. На участке летний луг и туалет. 7 оцинкованных грядок. Колодец на смежном участке, мы пользовались им, либо можно вырыть собственный (узнавала цена вопроса около 27 тысяч). Участок примыкает к лесу, очень красиво, птички поют и воздух замечательный. Лес полон земляники и грибов. Рядом пруд для купания и рыбалки. Имеются плодовые деревья: яблони, груши, сливы. Кустарники: смородина, голубика, жимолость, малина, клубника, земляника. Высадке молодой виноград. Остается 6 кубов щебня и 2 песка. Дача ухоженная, чистая. Продаю по причине рождения малыша и невозможности полноценно заниматься дачей. Один собственник.