Новорязанское ш., 59 км от МКАД
Лесной ДНП, Воскресенск гор. округ
Дом 36 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 53 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 651 тыс. → дом ≈2,55 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Непецино ≈6,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2978
Рейтинг 29/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 13.5 |
| торг | 5 | 90 % | 6.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.8 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 147 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 651 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 549 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 70 806 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лесной ДНП | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лесной ДНП | 8,5 сот. | 600 000 | 70 588 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чаплыгино д. | 13,8 сот. | 1 050 000 | 76 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чаплыгино д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шишкин лес сад. уч. | 10 сот. | 610 000 | 61 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чаплыгино ДНП | 30 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поле чудес СНТ | 6,8 сот. | 650 000 | 95 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чаплыгино ДНП | 18,5 сот. | 699 989 | 37 837 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Невское с. | 6,7 сот. | 700 000 | 104 478 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Солнечная Долина-1 дп | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 390 / 74 704 / 168 790 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 005 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 855 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 704 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 404 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 036 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Малахитовая Поляна КП | 31,4 м² | 10,8 сот. | 5 300 000 | 168 790 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Радостный ДНТ | 35 м² | 14 сот. | 5 500 000 | 157 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Бубново д. | 38 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 92 105 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Городище КП | 36 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Булгаково д. | 36 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 100 000 | в продаже 17.09.2026 | сохраненная копия |
| 4.4 км | Яблоневая Усадьба КП | 31,3 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 54 313 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Магистраль СНТ | 41 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 24 390 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Максимовка ДНТ | 44,5 м² | 9 сот. | 2 550 000 | 57 303 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Грецкая д. | 45 м² | 12 сот. | 1 280 000 | 28 444 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Костин лес КП | 33 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 48 485 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 3 380 000 (−320 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 200 000 (−180 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом на земельном участке площадью 10 соток. Отличный квадратный просторный земельный участок в тихом месте. Один взрослый собственник, свободная продажа.