Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Лисьи Норы д., Луховицы гор. округ
Дом 50 м², участок 2,5 сот., кирпич.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 21.07.2026.
Рейтинг 6/100 · уверенность 54 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 2,5 сот. = 90 тыс. → дом ≈2,01 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 57 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,59 млн / целевая ≈3,23 млн / пессимист. ≈2,87 млн → от пессимистичной прибыль ≈187 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Аксёново ≈15 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2973
Рейтинг 6/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 111 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 90 000 ₽ (2,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 010 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Сельниково д. | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Сельниково д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Сельниково д. | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Тимирево д. | 32 сот. | 600 000 | 18 750 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Нестерово д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Тимирево д. | 10 сот. | 220 000 | 22 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Тимирево д. | 16 сот. | 750 000 | 46 875 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Макшеево с. | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Михеево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Михеево д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 911 / 88 300 / 94 286 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 590 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 410 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 231 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 872 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 187 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Лисьи Норы д. | 61,5 м² | 2 сот. | 3 500 000 | 56 911 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | 45,3 м² | 3 сот. | 4 000 000 | 88 300 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.8 км | 35 м² | 2,2 сот. | 3 300 000 | 94 286 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный кирпичный дом с центральным отоплением и водоснабжением. В доме выполнен косметический ремонт, что позволяет сразу заселиться. В доме расположены две комнаты по 20м. Кухня 9м. Оборудована необходимой техникой, стиральная машина, холодильник, газовая плита, микроволновка, пылесос, кухонная утварь. В ванной есть сауна, где можно расслабиться после трудового дня. Участок ухожен, растут плодовые деревья и кустарники, создавая атмосферу уюта и спокойствия. Дом находится в шаговой доступности от магазина и остановки общественного транспорта, что обеспечивает удобство передвижения (Москва, Белоомут, Дединово, Сельниково, Коломна), Фап, Подключен Триколор. /цифровое ТВ. За деревней река Цна, 5 км. Ока, 1 км. Карьер с чистой водой.