Новорязанское ш., 50 км от МКАД · земля с домом
Михеевская долина-3 КП, Воскресенск гор. округ
Участок 6,8 сот.
Дом по описанию: «Есть домик 6х6 (недостроеный) утепление 100.»
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 26.10.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 48 % · по фото: дом 3, участок 4, WOW 2, ⚠ недострой
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 253 тыс. → дом ≈947 тыс. ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈618 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈36 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Виноградово ≈6,9 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №297
Рейтинг 37/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 70 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 71 % | 29.2 |
| WOW | 10 | 11 % | 1.3 |
| дом | 5 | 22 % | 1.3 |
| сад | 5 | 33 % | 2 |
| МКАД | 15 | 71 % | 12.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.7 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| Недострой по фото | штраф к рейтингу | -15 | |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | недострой с синим сайдингом и открытыми проемами |
| участок и сад | 4 | заросший участок с плодовыми кустами и деревьями |
| окружение | — | информация отсутствует |
| WOW | 2 | низкий потенциал из-за состояния объекта и малых размеров |
Сложный объект: недостроенный маленький домик на заросшем участке, требующий серьезных вложений. Утепление: да. модель max-code, фото: 4, 09.11 06:07
По фото обнаружен недострой.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 159 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 253 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 947 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 306 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Москворечье дп | 13,4 сот. | 1 150 000 | 85 821 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Косяково д. | 12 сот. | 157 950 | 13 162 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Косяково д. | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивушка дп | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Косяково д. | 12 сот. | 157 950 | 13 162 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Косяково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ивушка СНТ | 8,4 сот. | 1 400 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Косяково д. | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ивушка дп | 8,4 сот. | 1 750 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Косяково д. | 17,7 сот. | 500 000 | 28 249 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈36 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 444 / 84 512 / 138 889 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 948 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 801 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 653 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 358 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 618 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈36 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Аргуново-4 КП | 36 м² | 7,3 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Аргуново-5 ДНП | 36 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 105 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Уютная долина КП | 35,6 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 109 270 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Ульянино с. | 36 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Мечта ДНП | 36 м² | 5,8 сот. | 2 950 000 | 81 944 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Костин лес КП | 35 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 82 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Старниково ДНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 550 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Городище КП | 36 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Опушкино-2 КП | 36 м² | 8,1 сот. | 2 100 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Озерный СНТ | 34,7 м² | 10 сот. | 2 990 000 | 86 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.10.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок. От Москвы 53 км. Есть домик 6х6 (недостроеный) утепление 100. Имеются кусты смородины, слива. Яблоня. Розы, Жасмин, лилии. Клубника. Свет по границе. Собственник. Выписку Егрн предоставлю.