Новорязанское ш., 86 км от МКАД
Москва СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 22.07.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 62 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 246 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,7 млн → от пессимистичной прибыль −2,17 млн ₽, маржа −128 %, ROI −56 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Нерская ≈4,2 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2968
Рейтинг 12/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 246 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 604 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 320 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Салют СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Виктория СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Подмосковье СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Заря СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 410 000 | 51 250 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 143 / 29 268 / 53 191 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 119 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 013 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 907 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 695 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 167 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −128 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Виктория СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Каштан СНТ | 69,6 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 33 764 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Малахит СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 17 143 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | 76,1 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 45 992 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Рассвет СНТ | 65,8 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 53 191 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Отдых СНТ | 67,4 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 28 932 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 68,7 м² | 3 сот. | 3 400 000 | 49 491 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Восток СНТ | 76 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 29 605 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 67,8 м² | 6,3 сот. | 1 600 000 | 23 599 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом сделан из 150 бруса и обшить вагонкой держит тепло до -15 жить можно с марта по ноябрь включительно охрана есть есть где помыться туалет магазин в 10 минутах если ценник устроит Можно немножко сбросить сторговаться нужно будет докупить только телевизор антенна есть интернет от симки все вопросы звоните по телефону по сотовому всё расскажу я собственник