Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Подмосковье СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 80 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 26.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 62 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 496 тыс. → дом ≈1,5 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 9 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,75 млн / целевая ≈3,38 млн / пессимист. ≈3 млн → от пессимистичной прибыль −200 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −6 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Нерская ≈2,4 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2965
Рейтинг 27/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 367 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 496 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 504 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Подмосковье СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заря СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Салют СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 929 / 44 107 / 119 347 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 750 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 562 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 375 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 000 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -200 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Каштан СНТ | 84 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 23 214 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 79,6 м² | 11 сот. | 9 500 000 | 119 347 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 76,1 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 45 992 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Подмосковье СНТ | 90 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 42 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ильинское СНТ | 84 м² | 6 сот. | 750 000 | 8 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Каштан СНТ | 69,6 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 33 764 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Заволенье д. | 80 м² | 10 сот. | 5 650 000 | 70 625 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малахит СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 17 143 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 77 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 71 429 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличная дача, стародачное место, участок 12 сот., два дома на участке, зимний из бруса и летний щитовой, электричество, вода колодец+ скважина 57 м. Участок ровный прямоугольный, много плодовых деревьев, кустарников. Рядом зона отдых с пляжем 5 мин. на машине.