Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Строитель СНТ, Раменский гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот., кирпич, 2005 год.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 27.06.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 66 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 613 тыс. → дом ≈2,84 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 30 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,09 млн / целевая ≈3,68 млн / пессимист. ≈3,27 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — есть; в описании: печь, баня.
До ст. Малино ≈20,1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2963
Рейтинг 16/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 174 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 613 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 837 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 522 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Экология СНТ | 24 сот. | 1 800 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агашкино д. | 46 сот. | 11 900 000 | 258 696 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Маяк СНТ | 6,3 сот. | 800 000 | 126 984 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агашкино д. | 23 сот. | 5 520 000 | 240 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агашкино д. | 23 сот. | 4 370 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агашкино д. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агашкино д. | 13,8 сот. | 1 500 000 | 108 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агашкино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агашкино д. | 20 сот. | 3 800 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агашкино ДСК | 13 сот. | 850 000 | 65 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 177 / 42 952 / 54 012 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 089 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 885 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 680 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 271 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 261 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Вега СНТ да: «душевой кабиной» + «мебель» | 98,3 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 40 692 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Большое Ивановское д. да: «ванная» + «отделке» | 95 м² | 6 сот. | 3 845 000 | 40 474 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Никоновское с. да: «санузел» + «отделке» | 95 м² | 6 сот. | 4 295 000 | 45 211 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Ракетка СНТ да: «ванной» + «отделка» | 92 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 97 826 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Рылеево пос. да: «санузел» + «отделка» | 86 м² | 6 сот. | 4 645 000 | 54 012 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Рылеево пос. да: «ванная» + «отделке» | 95 м² | 6 сот. | 4 645 000 | 48 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Благовское д. да: «ванная» + «мебелью» | 96,1 м² | 6,2 сот. | 2 900 000 | 30 177 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2026 | 3 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Шикарная Дача с возможностью круглогодичного проживания! Баня Гараж Сад с плодовыми деревьями и кустарниками, Электричество 5 КВ, колодец, летний водопровод, в доме печь, камин, 1-й этаж 2 комнаты, на 2-м этаже 2 комнаты +2 кладовки+ мансарда. Сад : Яблони 2, вишня 1, крыжовник, смородина, малина, жимолость, облепиха, черноплодка. Въезд в СНТ ворота открывание с Пульта! С удовольствием ждём Вас на просмотр! Полная цена ДКП 1 взрослый собственник, быстрый выход на сделку!