Новорязанское ш., 78 км от МКАД
Старое с., Ступино гор. округ
Дом 70 м², участок 10 сот., щитовой.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 10.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 583 тыс. → дом ≈1,72 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 27 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,87 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 341 км ≈7 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2961
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 583 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 717 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 529 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Старое с. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старое с. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старое с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Балакирево ДНП | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Балакирево ДНП | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Старое СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Занкино с. | 13 сот. | 1 250 000 | 96 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Буньково д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Голочелово с. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 533 / 40 909 / 61 538 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 867 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 724 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 580 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 294 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 061 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Интюшиха-2 СНТ | 75 м² | 8,5 сот. | 1 990 000 | 26 533 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Буньково СНТ | 55 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ясные Зори 2 дп | 85 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Малино пгт | 52 м² | 12,5 сот. | 3 200 000 | 61 538 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в хорошем состоянии, отличный участок.