Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Текстильщик-3 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 80 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 543 тыс. → дом ≈2,96 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,78 млн / целевая ≈3,41 млн / пессимист. ≈3,03 млн → от пессимистичной прибыль −1,35 млн ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Радуга ≈2,2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2955
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 689 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 543 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 957 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 962 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Геофизик СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Полет СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Стрела-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бисерово д. | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Арена СНТ | 16,4 сот. | 1 800 000 | 109 756 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бисерово д. | 26,5 сот. | 3 000 000 | 113 208 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сосновка СНТ | 6,7 сот. | 1 990 000 | 297 015 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 755 / 48 810 / 74 324 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 784 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 595 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 406 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 027 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 348 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Березка СНТ | 84 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 48 810 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радуга СНТ | 76,5 м² | 6,5 сот. | 3 850 000 | 50 327 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Цибино д. | 80 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 62 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка СНТ | 72,3 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 56 708 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Радуга СТСН | 74 м² | 6,1 сот. | 5 500 000 | 74 324 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надеждино д. | 71 м² | 7,1 сот. | 7 250 000 | 102 113 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.09.2026 | сохраненная копия |
| 2.4 км | Колос СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Бисеровка КП | 85 м² | 7,3 сот. | 3 350 000 | 39 412 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сосновка СНТ | 88 м² | 6,2 сот. | 3 900 000 | 44 318 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Луч СНТ | 86,7 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 35 755 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 18.03.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ЗИМНЯЯ уютная дача д. Надеждино СНТ Текстильщик-3. Дом 80 кв.м., БРЕВЕНЧАТЫЙ, пристройка - брус. Дом оформлен, как ЖИЛОЙ, регистрация по месту жительства! 1-ый этаж: гостиная 22,5 кв.м., комната 16,4 кв.м., маленькая кухня. 2- ой этаж: холл, две комнаты 12,4 и 13,2 кв.м., ниши для хранения. В доме печное отопление, электричество. Вода колодец (бетонированный и кольца, вода не замерзает зимой!). На участке летняя кухня с баней и душевой - 22,3 кв.м., без учета подвала, хоз. блок для хранения, туалет. Участок красивый и ухоженный! Газон, дорожки, плодовые и садовые деревья, цветы, два парника, декоративный пруд! Все строилось и делалось для себя и с большой любовью! СНТ в окружении леса, круглогодичный подъезд, автоматические ворота. Магазин и озеро для купания в 10 минутах ходьбы, в дер. Надеждино. Удобная транспортная доступность: до ж/д станции (Мцд-3) 63 км -20 мин. пешком, до ж/д станции Бронницы- 10 мин. транспортом, 30 мин. до г. Раменское на автобусе. Один первый и взрослый собственник. Свободная продажа, полная стоимость в Дкп.