Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Зеленая миля ДНП, Раменский гор. округ
Дом 58 м², участок 11,8 сот.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 22.05.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 60 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 11,8 сот. = 862 тыс. → дом ≈638 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,81 млн / целевая ≈3,43 млн / пессимист. ≈3,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈613 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Белоозёрская ≈19,9 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2948
Рейтинг 56/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 21.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 71 % | 4.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 077 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 862 000 ₽ (11,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 638 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Зеленая миля ДНП | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Зеленая миля ДНП | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Зеленая миля ДНП | 5,9 сот. | 1 100 000 | 186 441 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зеленая миля ДНП | 7,4 сот. | 500 000 | 67 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зеленая миля ДНП | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Рай ТСН | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новорязанское шоссе 37-й км | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино с. | 9 сот. | 2 200 000 | 244 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Изумрудная Поляна ДНП | 11,5 сот. | 2 200 000 | 191 304 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино с. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 61 792 / 91 650 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 810 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 620 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 429 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 048 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 613 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Лазурное КП | 58 м² | 6 сот. | 3 680 000 | 63 448 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашково-37 КП | 58,4 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 50 514 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Зеленая миля ДНП | 60 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашково-37 КП | 56 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 83 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Заворово с. | 58,1 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 56 799 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Григорово д. | 58 м² | 10 сот. | 3 870 000 | 66 724 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заречье дп | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Квартал 38Б КП | 58,2 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 60 137 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заречье дп | 60 м² | 12,2 сот. | 5 499 000 | 91 650 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Гжель-3 КП | 60 м² | 12,2 сот. | 4 900 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 24.05.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.06.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 1 500 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в ДНП "Зеленая миля". Участок 11.79 соток. Дом 58 кв.м. каркасный. В доме две комнаты, кухня, терраса, место для с/у. Коммуникации: вода в колодце (6 колец). Туалет уличный. Участок сухой, огорожен. наxoдится в 40 км от МКAД и имeeт закрытую,