Новорязанское ш., 53 км от МКАД
Косякино д., Раменский гор. округ
Дом 32 м², участок 8 сот., дерево, 2023 год.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 28.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 883 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,84 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −210 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −9 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Барыбино ≈19,7 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2946
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 27 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 379 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 883 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 517 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 406 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Косякино д. | 33,3 сот. | 3 099 000 | 93 063 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Косякино д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Натальино-4 СНТ | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сакура СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Косякино д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Косякино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сакура СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Косякино д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Косякино д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Косякино д. | 27,8 сот. | 3 100 125 | 111 515 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 484 / 88 137 / 134 967 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 838 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 696 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 554 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 270 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -210 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Журавушка СНТ | 31 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 35 484 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Малиновка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Заворово с. | 35 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 108 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ромашково-37 КП | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | сохраненная копия |
| 5.9 км | Вишняково д. | 33 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 60 606 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Никоновское с. | 34 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 102 941 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дор-2 СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 2 150 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 32,8 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 106 707 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Ландыш СНТ | 30 м² | 9 сот. | 4 049 000 | 134 967 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Лесная Поляна-2 КП | 31 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 112 903 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 08.07.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2208976. Спец предложение для Раменского района продаётся уютный дом/дача в с.Косякино, всего в 5 -10 минутах от с.Заворово со всей инфраструктурой -супермаркет "Лента", школа, детский сад и в 45 минутах от г.Люберецы. Это идеальное