Новорязанское ш., 46 км от МКАД
Панино д., Раменский гор. округ
Дом 51,6 м², участок 4 сот., 2024 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 02.12.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 445 тыс. → дом ≈3,06 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 47 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈832 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −883 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Бронницы ≈16,8 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2945
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 146 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 445 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 055 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 205 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Панино д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нестерово д. | 9,8 сот. | 2 150 000 | 219 388 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нестерово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Панино д. | 7,2 сот. | 825 000 | 114 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Панино д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нестерово д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Панино д. | 36 сот. | 11 520 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Панино д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Панино д. | 10 сот. | 9 950 000 | 995 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нестерово д. | 23 сот. | 5 100 000 | 221 739 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 832 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 875 / 72 917 / 140 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 655 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 472 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 924 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -883 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Парус СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Пушкино д. | 50 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Толмачево д. | 53,2 м² | 4 сот. | 6 500 000 | 122 180 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Стриж СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дор-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нестерово д. | 56,1 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 57 041 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Починки д. | 50 м² | 4 сот. | 26 000 000 | 520 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 50 м² | 5 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | 54 м² | 5,5 сот. | 5 850 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Ганусово пос. | 48 м² | 3 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.12.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 17.03.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом по адресу: М.О., Раменский р-он, деревня Панино, д. 74/4 Общая площадь дома - 51.6кв.м., жилая-30 кв.м., кухня- 9 кв.м. Дом и земля оформлены. Подходит под ипотеку!!! Дом отапливается электричеством, водоснабжение-колодец,