Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Федосьино с., Коломенский гор. округ
Дом 64,3 м², участок 14,3 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 14,3 сот. = 715 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 53 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈1,29 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,7 млн / целевая ≈5,13 млн / пессимист. ≈4,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈724 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шкинь ≈4,7 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2944
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 17.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 5.1 |
| участок | 5 | 94 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 715 000 ₽ (14,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 285 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 537 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Федосьино с. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Федосьино с. | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Федосьино с. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Федосьино с. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Федосьино с. | 14 сот. | 1 300 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Федосьино с. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Федосьино с. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Федосьино с. | 18 сот. | 950 000 | 52 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Федосьино с. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Федосьино с. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 286 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 073 / 102 647 / 115 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 415 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 130 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 560 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 724 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Каменка пос. | 71,6 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 53 073 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Шапкино д. | 60 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Семеновское пос. | 54,4 м² | 14 сот. | 6 000 000 | 110 294 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Речки д. | 58 м² | 14 сот. | 4 690 000 | 80 862 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Шапкино д. | 50 м² | 12 сот. | 5 750 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Речки д. | 46 м² | 14 сот. | 5 150 000 | 111 957 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уважаемые покупатели, вашему вниманию предлагается дом из кирпича в с. Федосьино Коломенский район. Экологически чистый район с красивой природой и свежим воздухом. В с. Федосьино есть магазины, участковая больница, остановка общественного транспорта