Новорязанское ш., 65 км от МКАД
Северка СНТ, Ступино гор. округ
Дом 96,1 м², участок 6,2 сот., брус, 2016 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 08.04.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 65 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 670 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 49 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,28 млн / целевая ≈5,65 млн / пессимист. ≈5,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈833 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Лесные Дары ≈11,8 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2940
Рейтинг 46/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 17 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 98 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 670 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 230 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 205 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Благовское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Марьинка-2 СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полупирогово д. | 15 сот. | 2 450 000 | 163 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Троице-Лобаново с. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Троице-Лобаново с. | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Троице-Лобаново с. | 14 сот. | 1 399 000 | 99 929 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Троице-Лобаново с. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Троице-Лобаново с. | 13,3 сот. | 1 690 000 | 127 068 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Троице-Лобаново с. | 11,5 сот. | 1 550 000 | 134 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Марьинка-3 СНТ | 12 сот. | 699 000 | 58 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 722 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 000 / 67 391 / 72 816 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 275 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 961 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 648 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 020 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 833 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Мечта СНТ да: «санузел» + «меблирован» | 100 м² | 6,3 сот. | 4 900 000 | 49 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Нефедьево-2 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 92 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 67 391 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Топаз ДНП да: «санузел» + «мебель» | 103 м² | 6,5 сот. | 7 500 000 | 72 816 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 26.04.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.05.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.07.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Без торга. Продается уютный и добротный дом (с регистрацией) из бруса 200200 с высокими потолками 3.0 м на первом этаже и 3,8 м в коньке на втором. ВНИМАНИЕ! Общественный транспорт ДАЛЕКО. Без машины здесь не управиться. Общая информация Площадь