Новорязанское ш., 81 км от МКАД · земля с домом
Нижнее Хорошово с., Коломенский гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., бревно.
Дом по описанию: «На участке установлен дом из рубленого бревна площадью 48 кв. М. На ленточном ж/б фундаменте.»
Цена 1,24 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 08.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 57 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 676 тыс. → дом ≈564 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–232 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,05 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,57 млн / целевая ≈5,01 млн / пессимист. ≈4,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,44 млн ₽, маржа 55 %, ROI 121 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Хорошово ≈1,2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №294
Рейтинг 74/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 662 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 676 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 564 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Нижнее Хорошово с. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Нижнее Хорошово с. | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Нижнее Хорошово с. | 8,2 сот. | 1 200 000 | 146 341 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Нижнее Хорошово с. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Нижнее Хорошово с. | 8,7 сот. | 1 200 000 | 137 931 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Нижнее Хорошово с. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Нижнее Хорошово с. | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нижнее Хорошово с. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нижнее Хорошово с. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Приволье СНТ | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 444 / 107 000 / 232 326 |
| цена объекта | 1 240 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 054 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 572 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 293 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 015 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 458 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 444 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 121 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Парфентьево с. | 50,6 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 69 170 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Амерево с. | 43 м² | 7,5 сот. | 9 990 000 | 232 326 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 45,2 м² | 5 сот. | 7 900 000 | 174 779 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | 50 м² | 4,6 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Амерево с. | 54 м² | 9 сот. | 3 299 000 | 61 093 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 44,6 м² | 4,6 сот. | 8 900 000 | 199 552 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | 50 м² | 3 сот. | 5 500 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | 45 м² | 3,3 сот. | 7 300 000 | 162 222 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Вишенка СНТ | 48 м² | 8,4 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Полет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.06.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 1 790 000 (−60 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 690 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 670 000 (−20 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 490 000 (−180 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 1 450 000 (−40 000) | история площадки |
| 23.07.2026 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.08.2026 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.08.2026 | 1 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 290 000 (−10 000) | история площадки |
| 01.10.2026 | 1 280 000 (−10 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 260 000 (−20 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 1 240 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 240 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 600 кв. М. Правильной формы в с. Нижнее Хорошово Коломенского г. О. Назначение земельного участка Лпх (Ижс). На участке установлен дом из рубленого бревна площадью 48 кв. М. На ленточном ж/б фундаменте. Село газификацированно. Газ и электричество расположены по границе земельного участка. Участок огорожен металлическим забором с калиткой и воротами. Рядом ж. Д. Платформа Н. Хорошово, остановки автобусов, сетевые магазины, школа.