Новорязанское ш., 47 км от МКАД
Милосердие СНТ, Раменский гор. округ
Дом 78,9 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 10.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 65 %
Земля ≈197 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,18 млн → дом ≈916 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 69 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 119 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,78 млн / целевая ≈8,81 млн / пессимист. ≈7,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,56 млн ₽, маржа 58 %, ROI 140 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Бронницы ≈3,5 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2939
Рейтинг 78/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 197 407 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 184 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 916 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 610 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Милосердие СНТ | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 2 299 000 | 191 583 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 20 сот. | 7 000 000 | 350 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Борисово СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 25 сот. | 7 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Родник СНТ | 7,3 сот. | 1 400 000 | 191 781 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 50 сот. | 17 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Борисово СНТ | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Борисово СНТ | 20 сот. | 7 000 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малышево Подворье ДНП | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 478 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 018 / 119 198 / 167 059 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 784 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 295 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 806 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 827 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 564 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 140 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Бояркино д. да: «ванная» + «ремонт» | 84 м² | 6,5 сот. | 9 500 000 | 113 095 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ивановка д. да: «санузел» + «отделка» | 72,3 м² | 5,6 сот. | 4 990 000 | 69 018 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Тяжино д. да: «ванной» + «отделкой» | 83 м² | 6,2 сот. | 10 400 000 | 125 301 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дорка СНТ да: «санузел» + «мебель» | 85 м² | 6 сот. | 14 200 000 | 167 059 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138632357 Отличное тихое место в окружении леса не далеко от г. Раменское. Ухоженный участок, с плодовыми деревьями, кустарниками и цветами. На участке есть отдельностоящие постройки (душевая, туалет и стиралка). Вода скважина СНТ и личная