Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Восточное СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 130 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 58 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 451 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 28 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈2,5 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,5 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,8 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Лопатино ≈2 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2932
Рейтинг 33/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 220 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 451 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 149 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 838 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Возрождение СТСН | 12,6 сот. | 750 000 | 59 524 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Исаково д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Исаково д. | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Возрождение СТСН | 5,3 сот. | 850 000 | 160 377 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Возрождение СТСН | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Союз СНТ | 8,5 сот. | 550 000 | 64 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Возрождение СТСН | 7,6 сот. | 530 000 | 69 737 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 205 / 29 167 / 40 625 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 502 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 327 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 152 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 058 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Восточное СНТ | 120 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восточное СНТ | 117 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 28 205 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рябинушка СНТ | 102 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 16 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Химик-3А СТСН | 110,7 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 49 684 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Конобеево с. | 96 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 40 625 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Агентов и риэлторов просьба не беспокоить! Продаётся садовый участок 6 соток с 2-х этажным домом (кирпич), металические ставни, полы и потолки плиты перекрытия. На первом этаже 2 комнаты по 10м, зал 18м, кухня 6м и столовая 12м. На 2 этаже 2 комнаты по 20м. 2 террасы на первом и втором этаже. Под домом находится гараж в 3 блока, яма для ремонта машины. Есть вода, электричество, печка кирпичная, чердак. Требуется ремонт террасы. Собственник 1. Прописка возможна. Просмотр в выходные дни!