Новорязанское ш.
Елкино д., Воскресенск гор. округ
Дача 65 м², участок 17 сот., каркас, 2022 год.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 52 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 1,27 млн → дом ≈2,08 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 18 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,37 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −2,05 млн ₽, маржа −108 %, ROI −52 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Хорлово ≈3,2 км по прямой; до МКАД на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2931
Рейтинг 26/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: км от МКАД); аналогов 6 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 55 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 55 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.8 |
| участок | 5 | 100 % | 7.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.7 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 270 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 080 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Елкино д. | 12,5 сот. | 900 000 | 72 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елкино д. | 7 сот. | 699 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елкино д. | 8 сот. | 1 199 999 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елкино д. | 6,8 сот. | 750 000 | 110 294 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Елкино д. | 3,5 сот. | 290 000 | 82 857 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Елкино д. | 21,6 сот. | 1 500 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елкино д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елкино д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 40 032 / 80 000 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 367 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 249 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 130 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 894 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 053 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −108 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Химик-4 СНТ | 60 м² | 10 сот. | 1 150 000 | 19 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Петровское с. | 60 м² | 11 сот. | 2 150 000 | 35 833 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Чернолесье СНТ | 56 м² | 12 сот. | 1 000 000 | 17 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Химик-5А СНТ | 80 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Надежда-2 ТСН | 50 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Чернолесье СНТ | 52 м² | 14 сот. | 2 300 000 | 44 231 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 3 650 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 490 000 (−160 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 400 000 (−90 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в Елкино готовый вариант для жизни и отдыха по привлекательной цене. Ижс. Участок Можно Увеличить ДО 30 Соток И Разделить На 2 УЧ. Газ по границе. Торг. Дом площадью 65 м2 на участке позволит поселиться быстро и без лишних хлопот: прямая продажа, все документы оформлены, возможна ипотека. Цена привлекательная реальная возможность купить собственный уголок в Подмосковье с удобствами и практичным набором коммуникаций. Каркасный дом 2022 года, жилая площадь 38 м2, три комнаты и совмещенный санузел. Высота потолков 2,2 м, косметический ремонт можно заехать сразу и постепенно дополнить интерьер по своему вкусу. Отопление электрообогревом, электричество 15 квт обеспечивает комфорт и стабильную работу бытовой техники. Водоснабжение организовано от собственной скважины, канализация локальный септик, есть централизованное газоснабжение. На участке установлен бассейн идеальное решение для отдыха летом и поддержки домашней атмосферы. Комфортная и практичная планировка подходит как для постоянного проживания, так и для сезонного использования: легкий в обслуживании дом с минимумом капитальных вложений. Расположение обл. Московская ул. Рыбакова, д. Елкино. Несмотря на сельский формат дачи, район удобен в повседневной эксплуатации: развитая дорожная сеть и доступ к основным транспортным направлениям. До станции метро Выхино около 55 минут на транспорте, до метро Комсомольская примерно 75 минут; это выгодный баланс между загородным спокойствием и городской доступностью. Рядом лесные массивы для прогулок, свежий воздух и возможности для садоводства и активного отдыха. Инфраструктура района ориентирована на комфорт дачной жизни: магазины и службы по обслуживанию домов доступны в рабочем радиусе. Преимущества объекта: выгодная цена при готовой документальной базе сделка пройдет быстро и без сюрпризов; возможно оформление ипотеки; современные коммуникации: 15 квт электричества, газ, скважина и септик; есть бассейн дополнительная ценность для отдыха и аренды; свежий каркасный дом 2022 года с косметическим ремонтом низкие вложения на приведение в идеальное состояние; три комнаты и функциональная планировка, подходящая для семьи или обустроенного дачного проживания. Это предложение для тех, кто ценит домашнюю атмосферу, тепло и практичность: здесь можно сразу начать жить, принимать гостей и организовать досуг, при этом не переплачивать за переустановку коммуникаций или длительное оформление. Прямая продажа и готовность документов ускорят покупку выгодные условия для и семей. Звоните, чтобы согласовать показ и уточнить детали сделки; оперативное оформление и сопровождение возможны по вашему запросу. Арт. 136029312.