Новорязанское ш., 83 км от МКАД
имени 1 Мая СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 80 м², участок 5,2 сот., пенобетон.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 09.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 50 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 1,06 млн → дом ≈488 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 21 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −115 %, ROI −54 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1,4 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2916
Рейтинг 32/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.7 |
| торг | 5 | 76 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 97 % | 15.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 204 154 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 062 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 488 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | имени 1 Мая СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 6 сот. | 1 199 900 | 199 983 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8,5 сот. | 2 499 999 | 294 118 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 4 сот. | 4 500 000 | 1 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 18 сот. | 11 000 000 | 611 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8 сот. | 13 500 000 | 1 687 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Парничок СНТ | 4,8 сот. | 800 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 625 / 25 000 / 48 780 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 698 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 613 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 528 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 358 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 559 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.5 км | Восход-2 СНТ | 80 м² | 3,9 сот. | 1 650 000 | 20 625 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пруды СНТ | 57,4 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 48 780 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 1 550 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2167923. Продам дачу в излюбленном Коломенцами Снт им. 1 Мая. Снт расположено в центральной части города Коломна, что обеспечивает доступ в любое время года, а так же пешую доступность от остановок общественного транспорта (15 минут пешком до участка). При въезде в Снт установлены автоматические ворота, что обеспечивает спокойную атмосферу, а расположение рядом с прудом подарит вам приятные моменты на природе. Отличный вариант для тех, кто ищет дачу в черте города с развитой инфраструктурой! Участок площадью 5,2 сотки. На участке расположены два дома. Один из них деревянный собственники планировали сносить и новый блочный дом в 2 этажа. В дом заведена вода и электричество, проведено отопление. Вода в Снт центральная и круглогодичная. Подъезд также круглогодичный. В Снт очень многие живут постоянно. Звоните, чтобы узнать подробности и договориться о просмотре! А команда Дом. Ру будет рада помочь Вам в приобретении данного объекта! Мы возьмем на себя все вопросы связанные с проверкой и оформлением, а также поможем в подаче заявки на ипотеку по выгодной процентной ставке от наших банков-партнеров. В нашем офисе Вас ждёт уютная, доброжелательная атмосфера! С уважением, Бунина Ксения.