Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Химик-3А СТСН, Воскресенск гор. округ
Дача 40 м², участок 8,3 сот., газоблок.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 631 тыс. → дом ≈319 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 43 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,09 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈166 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Хорлово ≈4,3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2915
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 33 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 39 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 980 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 631 000 ₽ (8,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 319 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 975 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Химик-3А СТСН | 9,9 сот. | 349 000 | 35 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Елкино д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елкино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Елкино д. | 7,6 сот. | 1 150 000 | 151 316 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Елкино д. | 17 сот. | 1 250 000 | 73 529 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 260 / 43 750 / 63 235 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 092 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 987 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 883 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 674 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 166 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Химик-3 СНТ | 45 м² | 11 сот. | 1 950 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Рица СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лесное СНТ | 45 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 77 778 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Химик-3 СНТ | 49,7 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 43 260 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Отдых СНТ | 34 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 63 235 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Металлист-2 СНТ | 47,3 м² | 5,6 сот. | 2 250 000 | 47 569 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 1 000 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 999 000 (−1 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 950 000 (−49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ваша дача мечты у воды! Ищете идеальное место для отдыха вдали от городской суеты? Представляем Вам дачу, расположенную прямо на берегу живописного водоёма. Описание объекта: - Дом: Крепкий, построен на надёжном ленточном фундаменте. Несмотря на то, что дом требует некоторых вложений, одна комната уже полностью готова к Вашему отдыху. - Мансардный этаж: Предоставляет простор для Ваших идей и возможность расширить жилую площадь. - Коммуникации: Летний водопровод. - Участок: Богатый урожай гарантируют многочисленные плодово-ягодные насаждения. Преимущества расположения: - Природа: идеальное место для любителей спокойного отдыха на природе, в окружении лесополосы. - Удобная транспортная доступность: железнодорожная станция находится в пределах досягаемости, автобусная остановка расположена в шаговой доступности. Инфраструктура Снт: - На территории садоводства имеется магазин, работающий с мая по октябрь. Выгодные условия: - Ежегодные членские взносы минимальные по городу. Эта дача прекрасная возможность обрести свой уголок спокойствия и насладиться жизнью на природе. Не упустите свой шанс! Звоните, и мы с удовольствием расскажем Вам все подробности! Код пользователя: 182402. Номер в базе: 12513370.