Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Полет СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево, 2006 год.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 62/100 · уверенность 65 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 395 тыс. → дом ≈455 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,68 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,02 млн ₽, маржа 35 %, ROI 53 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Конев Бор ≈4,4 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2905
Рейтинг 62/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 395 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 455 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Водолей СТ | 7,8 сот. | 999 999 | 128 205 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Водолей СТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Осинка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Паньшино д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Паньшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Шелухино д. | 6 сот. | 220 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Нижнее Хорошово с. | 15,4 сот. | 1 690 000 | 109 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Хорошово-1 СПК | 50 сот. | 8 000 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Нижнее Хорошово с. | 12 сот. | 1 290 000 | 107 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 571 / 62 804 / 75 439 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 683 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 499 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 315 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 946 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 023 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Осинка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 23 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Мезенка СНТ | 62 м² | 5 сот. | 3 999 999 | 64 516 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 60 м² | 7,5 сот. | 8 950 000 | 149 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | 60,5 м² | 4 сот. | 3 990 000 | 65 950 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Амерево с. | 54 м² | 9 сот. | 3 299 000 | 61 093 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | 60,7 м² | 7 сот. | 9 800 000 | 161 450 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Урожай СНТ | 57 м² | 3 сот. | 4 299 999 | 75 439 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Нижнее Хорошово с. | 72 м² | 9 сот. | 5 200 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Чанки с. | 70 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток с финским домиком, колодцем и сараем. Дом построен из хороших материалов, современная планировка - высокие потолки на 1 этаже, большие окна.Участок расположен на охраняемой территории в благоустроенном Садовом комплексе, рядом лес, пруд, детская площадка. Прекрасное место для семейного отдыха. Звоните в любое время, отвечу на все вопросы. Продажа от собственника, возможен небольшой торг.