Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Рождественка СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., кирпич, 2000 год.
Цена 900 тыс. ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 66 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 537 тыс. → дом ≈363 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −43 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −2 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Конев Бор ≈3,3 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2904
Рейтинг 21/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 537 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 363 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 260 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Водолей СТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Водолей СТ | 7,8 сот. | 999 999 | 128 205 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Паньшино д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Паньшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Осинка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 300 000 | 160 494 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Нижнее Хорошово с. | 15,4 сот. | 1 690 000 | 109 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Нижнее Хорошово с. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 636 / 49 219 / 110 000 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 152 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 044 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 937 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 722 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -43 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Отдых СНТ | 50 м² | 7,4 сот. | 1 650 000 | 33 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 49,2 м² | 5,1 сот. | 3 490 000 | 70 935 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Сергиевское с. | 50 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Гранит СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 636 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Чанки с. | 60 м² | 9 сот. | 13 500 000 | 225 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Пески пгт | 38 м² | 5 сот. | 1 999 999 | 52 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Мичуринец-2 СТ | 60 м² | 6,7 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Дружба СНТ | 42 м² | 4,7 сот. | 1 700 000 | 40 476 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Пески пгт | 37 м² | 3 сот. | 1 150 000 | 31 081 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Северское с. | 64 м² | 7 сот. | 3 150 000 | 49 219 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью 50 кв.м с участком 6 соток в СНТ. Дом кирпичный, построен в 2000 году, требует ремонта. В доме два этажа, имеется терраса или веранда. Внутри две комнаты, стены обшиты деревом, что создаёт уютную атмосферу. На участке много плодовых деревьев и кустарников.Доступ к общественному транспорту обеспечен благодаря близости остановки. В шаговой доступности магазин. Электричество подключено, но водоснабжение и канализация отсутствуют. Идеальное место для тех, кто ищет спокойствие и возможность обустроить дом по своему вкусу. Если у вас остались вопросы, то звоните. С уважением Владимир