Новорязанское ш., 40 км от МКАД · земля с домом
Никулино д., Раменский гор. округ
Участок 8,1 сот.
Дом по описанию: «Вид разрешённого использования Садовые и дачные дома.»
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,68 млн; первая цена 1,68 млн ₽ от 26.10.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 33 % · по фото: участок 4, окружение 6, WOW 2
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 354 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Цибино ≈20,7 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №290
Рейтинг 47/100 · уверенность 33 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: площадь дома, материал, год, коммуникации); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 45 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | 11 % | 2 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | 33 % | 3 |
| МКАД | 15 | 86 % | 23.4 |
| торг | 5 | 52 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 37 % | 3.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 56 % | 10.1 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | — | Дом на фото отсутствует, продается только участок |
| участок и сад | 4 | Заросший травянистый участок, требует покоса и расчистки |
| окружение | 6 | Развитая деревня, рядом речка, магазины и транспорт |
| WOW | 2 | Низкий потенциал для флиппинга, так как нет объекта недвижимости |
Продается только голый участок без дома, флиппинг невозможен без строительства. модель max-code, фото: 3, 09.11 05:55
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 684 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 354 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 196 000 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никулино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 22,1 сот. | 3 150 000 | 142 534 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 8,5 сот. | 600 000 | 70 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 40 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 24,5 сот. | 1 000 000 | 40 816 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 15,3 сот. | 800 000 | 52 288 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет ДНП | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 17 сот. | 2 150 000 | 126 471 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино д. | 15 сот. | 2 650 000 | 176 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.10.2026 | 1 680 000 | история площадки |
| 07.11.2026 | 1 550 000 (−130 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодам учaсток с пропиской в дeревне От Собственника. Фoтo нacтоящие! Учаcтoк:8.1 coтoк. Oб участке: - Участок с забором. - Учаcток рoвный, нe болoтиcтый. - Электричество cтoлб. - Гaз: по границe. - Деревня оборудована для комфортной жизни на постоянной основе. - До Москвы 60 минут по Новорязанскому шоссе. - Рядом дружные соседи живут круглогодично. - Дороги зимой чистят, проезд для двух машин свободный. - Подъездная дорога тупиковая, мимо проезжающих машин нет. - Земля обработанная и выровненная. - B пeшeй дoступнocти от учacткa ecть продуктовые и строительные магазины, остановка до Домодедово, Бронниц, магазин, лента, вб, озон, речка. Всего 8 минут на транспорте до садика и школы. - Все столбы для коммуникации есть, нужно оформить и подвести. Вид разрешённого использования Садовые и дачные дома. При таком Ври строительство дома (в том числе капитального) Разрешено, соответственно получить адрес и прописку Можно. Документы готовы к сделке. 1 собственник. Местоположение: Московская область, р-н Раменский, д Никулино (Никоновский с/о).