Новорязанское ш., 73 км от МКАД · земля с домом
Никульское с., Коломенский гор. округ
Участок 20 сот.
Дом по описанию: «Один участок огорожен сеткой рабица, засеян газонной травой и имеет: -постройки: -столбчатый фундамент под сарай/домик 5х3м + под навес/веранду 2м;»
Цена 700 тыс. ₽, поднимали с 500 тыс.; первая цена 500 тыс. ₽ от 17.07.2024.
Рейтинг 46/100 · уверенность 25 %
Земля рядом ≈56 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Конев Бор ≈6,8 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №29
Рейтинг 46/100 · уверенность 25 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: площадь дома, материал, год, коммуникации); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 19.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 10.5 |
| участок | 5 | 100 % | 16.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 125 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Никульское с. | 9,4 сот. | 1 100 000 | 117 021 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никульское с. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никульское с. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никульское с. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никульское с. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никульское с. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никульское с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никульское с. | 12 сот. | 720 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никульское с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никульское с. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2024 | 500 000 | история площадки |
| 11.06.2025 | 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 700 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Обновление 3.09.23. После пала травы соседями участок выгорел. Сгорел туалет и часть деревьев. Остался виноград и некоторые деревья, яблоня, черешня, туи, чтото пошло расти заново. Продаются два смежных участка по 10 соток правильной формы (почти квадратные), вблизи села Никульское, в 7 км от г. Коломна. Участки сухие с плодородной почвой, поверхность выровнена. Свет по границам фасадов обоих участков. Один участок огорожен сеткой рабица, засеян газонной травой и имеет: -постройки: -столбчатый фундамент под сарай/домик 5х3м + под навес/веранду 2м; -туалет. -посадки 5-6-ти летние деревья и кусты: - Яблони Свежесть, Белый налив, Китайка Керр. - Абрикосы Чёрный бархат, Лель. - Груша Чудесница. - Черешня Тютчевка. - Ирга Смоуки. - Виноград (на шпалере) Башкирский, Фиолетовый ранний, Изабелла, Бианка, Киш-Миш, Самохвалович. Рядом с участком (~50м) растёт березовая аллея прекрасное место для прогулок. С другой стороны товарищества хвойный лес. Для любителей порыбачить есть пруд в с. Никульское (10мин ходьбы), в паре километров р. Северка. В с. Никульское есть церковь и святой источник. Дорогу на Новорязанское шоссе (М5) можно посмотреть на прикрепленном видео. Собственник.