Новорязанское ш., 61 км от МКАД
Никоновское с., Раменский гор. округ
Дом 55,7 м², участок 13 сот., дерево.
Цена 2,57 млн ₽, поднимали с 2,56 млн; первая цена 2,56 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 873 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 38 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,11 млн, покупка после торга ≈2,18 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,45 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Барыбино ≈16,5 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2896
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 142 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 873 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 697 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Никоновское с. | 14,6 сот. | 2 000 000 | 136 986 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никоновское с. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никоновское с. | 2 сот. | 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никоновское с. | 25 сот. | 3 100 000 | 124 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никоновское с. | 8 сот. | 930 000 | 116 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никоновское с. | 6 сот. | 536 900 | 89 483 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никоновское с. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никоновское с. | 11 сот. | 650 000 | 59 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никоновское с. | 30 сот. | 600 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никоновское с. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 114 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 681 / 52 000 / 59 259 |
| цена объекта | 2 570 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 184 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 727 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 591 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 454 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 182 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 116 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.5 км | Марьинка д. | 54 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 59 259 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Алексеевское СНТ | 69 м² | 6,7 сот. | 2 600 000 | 37 681 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Березнецово с. | 50 м² | 10 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Марьинка с. | 40 м² | 7,5 сот. | 1 370 000 | 34 250 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 555 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 444 000 (−111 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 425 000 (−19 000) | история площадки |
| 27.06.2026 | 2 495 000 (+70 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 2 550 000 (+55 000) | история площадки |
| 13.07.2026 | 2 570 000 (+20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 570 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Под авансом. Прописка! Один взрослый собственник, быстрый выход на сделку. Срочно продаётся земельный участок 13 соток с домиком (требуется внутренняя отделка) в экологически чистом районе! Возможна ипотека, использование материнского капитала. Расположение: село Никоновское- в центре поселка, 20 км от Бронниц, 45 км от Москвы, час езды на машине. Удобное сообщение с Москвой: Новорязанское шоссе, Каширское шоссе, трасса Дон М4. Категория земли для постоянного проживания (ПМЖ). Инфраструктура: Электричество уже заведено Газ подведён к границам участка Асфальтированный, освещённый подъезд, круглогодичный дорога всегда в порядке! Отличные соседи, живущие постоянно. Природа и отдых: Выход к реке Северка. Рыбалка на реке Северка славится разнообразием. В уловах преобладают щука, окунь, плотва, лещ и карась. Лучшие уловы в районе устья и на многочисленных плотинах (например, вблизи сел Никоновское, Голубино, Барыбино). Лес, Лесное озеро Зеново Прогулки на свежем воздухе, семейный отдых. Красивейшие места в окружении природы, чистый воздух. Инфраструктура в селе: Школа на 11 классов, детский сад. Магазин Дикси, хозяйственный магазин. Почта, банк, аптека. Поликлиника, парикмахерская, кафе-ресторан. Детские игровые и спортивные площадки. В Никоновском расположен храм Покрова Пресвятой Богородицы (1738), являющийся объектом культурного наследия. В окрестностях села можно посетить следующие интересные места: Усадьба Салтыково и Храм Успения Божией Матери: Рядом сохранились остатки старинного имения и действующая церковь XVIII века. База отдыха Северка: Находится в непосредственной близости, предлагает рыбалку, аренду беседок и активный отдых. Город Бронницы (около 20 км): Старинный купеческий город с великолепным Соборным комплексом Архангела Михаила, торговыми рядами и красивой набережной озера Бельское. Остановка автобуса в 2 минутах ходьбы. В 10 минутах сети супермаркетов (Пятёрочка, Магнит, Лента, Чижик) Прямой автобус до метро Котельники Преимущества: Без ежемесячных платежей! Звоните, пишите, отвечу на все вопросы!