Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Зеленое Ожерелье СНТ, Раменский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., щитовой, 1992 год.
Цена 500 тыс. ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 61/100 · уверенность 62 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 528 тыс. → дом −28 тыс. ₽, −560 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 24 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,45 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈537 тыс. ₽, маржа 27 %, ROI 38 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Фаустово ≈16,6 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2890
Рейтинг 61/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 75 % | 32.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 528 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −28 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −560 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Маяк СНТ | 9,6 сот. | 700 000 | 72 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Маяк СНТ | 7,2 сот. | 1 120 000 | 155 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Топаз СНТ | 14,1 сот. | 1 500 000 | 106 383 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кулон СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Топаз СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Топаз СНТ | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фазенда СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ракетка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 611 / 49 751 / 74 950 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 452 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 329 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 207 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 962 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 537 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Рассвет-Натальино СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Амирово СНТ | 60,3 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 49 751 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветерок СНТ | 36 м² | 8 сот. | 850 000 | 23 611 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Боршева СНТ | 45 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Озерный СНТ | 60 м² | 9,6 сот. | 4 497 000 | 74 950 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок квадратный, 8 соток. По периметру забор, электричество подведено, плодовые деревья, колодец, небольшой дом, пригодный для летнего проживания (бытовые приборы, мебель).