Новорязанское ш., 58 км от МКАД · земля с домом
Ульянино с., Раменский гор. округ
Дом 12 м², участок 12 сот.
Дом по описанию: «Продается земельный участок и половина дома (сруб 12кв.м.+пристройка из дерева ок 9кв.м).»
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2024.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈103 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 66 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 160 тыс.
Ремонт ≈240 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается земельный участок и половина дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: газ — есть; свет — есть.
До ст. Золотово ≈11,3 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2887
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 2 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ульянино с. | 45 сот. | 5 900 000 | 131 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ульянино с. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ульянино с. | 43 сот. | 5 900 000 | 137 209 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ульянино с. | 6,5 сот. | 600 000 | 92 308 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ульянино с. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ульянино с. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ульянино с. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ульянино с. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ульянино с. | 9 сот. | 1 600 000 | 177 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ульянино с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 833 / 159 776 / 200 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается земельный участок и половина дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается земельный участок и половина дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ульянино с. | 12 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Колоколово д. | 12 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 12 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Владимировка ДНП | 12 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Поддубье-2 ДНП | 13 м² | 8,3 сот. | 2 030 000 | 156 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Фоминское СНТ | 12 м² | 6 сот. | 790 000 | 65 833 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Москва Река КП | 12 м² | 16 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Эковита-Аква КП | 11 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 177 273 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 15,3 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 163 399 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Никитские Пруды ТСН | 15 м² | 12,5 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2024 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок и половина дома (сруб 12кв.м.+пристройка из дерева ок 9кв.м). Электричество, газ. 1 собственник. Рядом дорога, прямое сообщение с Москвой, магазин, школа. Кадастровый номер для поиска на публичной карте 50:23:0050337:538