Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Восточный дп, Воскресенск гор. округ
Дача 24 м², участок 7,9 сот., брус.
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 1,29 млн; первая цена 1,29 млн ₽ от 15.04.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 49 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 7,9 сот. = 866 тыс. → дом ≈184 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 52 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈280 тыс., покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,78 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈256 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. пл. 88 км ≈6,5 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2876
Рейтинг 53/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 21.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.7 |
| участок | 5 | 35 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 659 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 866 000 ₽ (7,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 184 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Восточный дп | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воскресенские луга-1 дп | 8,3 сот. | 900 000 | 108 434 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воскресенские луга-1 дп | 10,9 сот. | 900 000 | 82 569 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточный дп | 22,5 сот. | 700 000 | 31 111 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище д. | 6,3 сот. | 1 050 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 500 / 60 000 / 65 000 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 785 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 696 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 606 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 428 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 255 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Городище КП | 20 м² | 7,7 сот. | 1 050 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Химик-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Химик-1 СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 1 290 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 200 000 (−90 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 050 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 050 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaeтся небольшой уютный дoмик в xорошем меcтe нeдалeкo, oт города. Oтличнoe pаcполoжeниe, огороженм забором с двух сторон, ровный, правильной формы. Отличный подъезд. Скважина 45 м с чистой водой. Септик 3 по 2. Свет по границе, тихое, экологически чистое место, рядом леса и благоустроенное озеро! Соседи построены проживают круглогодично, зимой дороги чистят! Оперативный показ, быстрый осмотр, в любое время. Можем предложить 2 участка по 8-8 соток, очень теплый домик, с возможностью расширить, стены можно утеплить, будет теплый домик. Более подробную информацию можно получить при показе, До магазина магнита 5 минуты пешком, до остановки автобус 5 мин пешком. От Углового участка 3ой, круглогодичный подъезд. Более подробную информацию можно по телефону. Участок 8 соток огорожен забором 2м. Электричество можно подключить до 15квт-380ввт. В шаговой доступности остановки общественного транспорта. В 5 минута езды на автомобиле- центр Воскресенска с развитой инфраструктурой детские сады, школы, аптеки, ж/д станция Платформа 88км.-можно быстро и без пробок доехать до Москвы. Территория Городище-1. Коттеджный посёлок Городище. Участок подходит под ипотеку на строительство, что выгоднее в разы, чем покупать уже готовый дом в ипотеку. Акция на данную ипотеку ограничена, поспешите. Помогаем в одобрении! Доверяя нам, Вы гарантированно получаете только реальные объекты! Разрешённое использование в Егрн: для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем. Локация: До города Воскресенск около 5 минут на автомобиле До Москвы примерно 45час езды Остановка автобуса в 5 минутах пешком. Арт. 133528003.