Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Химик-3А СТСН, Воскресенск гор. округ
Дача 30 м², участок 4,9 сот.
Цена 1,05 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 53 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 4,9 сот. = 337 тыс. → дом ≈713 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −440 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −29 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Хорлово ≈3,7 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2872
Рейтинг 17/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 9.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 6.7 |
| участок | 5 | 8 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 337 000 ₽ (4,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 713 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Отрадное СНТ | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 973 / 43 408 / 66 667 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 316 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 250 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 184 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 053 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -439 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Анфалово-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 200 000 | 6 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 30 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Ёлочка СНТ | 31 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 35 484 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ягодное СНТ | 30 м² | 5,3 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 30 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Ёлочка СНТ | 31,1 м² | 5,9 сот. | 1 350 000 | 43 408 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Металлист-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Фетровщик СНТ | 28,7 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 38 328 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Лесное СНТ | 29,2 м² | 5,9 сот. | 700 000 | 23 973 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Отдых СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 050 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 050 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Редкое предложение на рынке недвижимости, с удобным туалетом в доме. Представьте утро: Вы открываете дверь, а навстречу птичий щебет, роса на траве и аромат спелых фруктов. Именно так встречает Вас эта дача небольшая, но очень вместительная, с характером и теплотой. - О доме: Две изолированные комнаты позволяют комфортно разместиться семье. Кухня, душевая, туалет также расположены в доме. Окна пластиковые, новая проводка. Есть сухой подпол для хранения урожая. - Участок: Ровный, правильной формы, проведено межевание. Множество плодовых деревьев, не нужно ждать годами что бы собирать урожай. Уже плодоносят: яблоня, черешня, груша, слива, ирга, жимолость. - Дополнительные постройки: Гараж( мастерская). - Транспорт: Автобусная остановка находится рядом с Снт, в Снт есть озеро, магазин, дороги зимой чистятся, установлены автоматические ворота для безопасности. А главное здесь по-настоящему отдыхаешь и душой и телом от городской суеты. Здесь жизнь течет в своём ритме-мягком, тёплом, настоящем. Приезжайте и убедитесь в этом сами. Код пользователя: 41684. Номер в базе: 13548983.