Новорязанское ш., 93 км от МКАД · земля с домом
Мостищи д., Коломенский гор. округ
Дом 140 м², участок 26 сот.
Дом по описанию: «На участке расположен двухэтажный дом(140 кв. М.).»
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 14.08.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 26 сот. = 1,21 млн → дом ≈542 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 8 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,84 млн / целевая ≈4,35 млн / пессимист. ≈3,87 млн → от пессимистичной прибыль −418 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Чёрная ≈10,8 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №287
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 143 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 462 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 208 000 ₽ (26 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 542 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 871 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мостищи д. | 12,5 сот. | 300 000 | 24 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Октябрьское с. | 22 сот. | 1 700 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Октябрьское с. | 22 сот. | 1 600 000 | 72 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Октябрьское с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Октябрьское с. | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Подосинки д. | 20 сот. | 1 350 000 | 67 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Октябрьское с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Октябрьское с. | 24 сот. | 1 499 000 | 62 458 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Подосинки д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 500 / 32 693 / 106 383 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 837 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 595 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 353 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 870 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -417 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мостищи д. | 140 м² | 28,1 сот. | 1 990 000 | 14 214 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Маливо с. | 146,7 м² | 16 сот. | 5 250 000 | 35 787 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Маливо с. | 146,7 м² | 18 сот. | 5 250 000 | 35 787 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Городец с. | 137,4 м² | 35 сот. | 12 850 000 | 93 523 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Афанасьево д. | 134,8 м² | 14 сот. | 3 990 000 | 29 599 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Парфентьево с. | 141 м² | 20 сот. | 15 000 000 | 106 383 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Маливо с. | 160 м² | 24 сот. | 9 800 000 | 61 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | 140 м² | 15,9 сот. | 1 500 000 | 10 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | Луч СНТ | 120 м² | 24,9 сот. | 1 300 000 | 10 833 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Луч СНТ | 120 м² | 25 сот. | 900 000 | 7 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 13.09.2025 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.02.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.02.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.02.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.03.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.06.2026 | 1 790 000 (−10 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 1 750 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок(3 участка подряд, 10,9,7 соток). На участке расположен двухэтажный дом(140 кв. М.). Имеется гараж на две машины. Оборудован для ремонта и хранения любой, В т. Ч. С/х техники. Имеется сарай, склад, курятник с вольером, крольчатники. Электричество и вода на участке. Газ по границе. Развитая инфраструктура. Рядом школа, детский сад, магазины, Фап. Хорошие места для отдыха на р. Оке и карьере. Автобусное сообщение с Коломной и Москвой. Торг.